Indexation et révision du loyer commercial : ILC, ILAT et clause d'échelle mobile
Le loyer d'un bail commercial n'est pas figé pendant neuf ans. Plusieurs mécanismes permettent de le faire évoluer, et en connaître le fonctionnement est indispensable pour préserver le rendement d'un actif.
Les indices : ILC et ILAT
L'ILC (indice des loyers commerciaux), publié par l'INSEE, s'applique en principe aux activités commerciales et artisanales.
L'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) s'applique en principe aux activités tertiaires qui ne relèvent pas du commerce, notamment les bureaux.
Ces deux indices ont remplacé l'ancien indice du coût de la construction comme références pour la révision et le plafonnement des loyers commerciaux. L'indice applicable doit être précisé dans le bail.
La clause d'échelle mobile (indexation conventionnelle)
De nombreux baux contiennent une clause d'indexation : le loyer est ajusté automatiquement, en principe chaque année à la date anniversaire, selon l'évolution de l'indice choisi. Il faut vérifier que la clause est correctement rédigée et appliquée à la bonne date : un défaut d'application peut faire perdre des revenus ou donner lieu à contestation. Certaines clauses, par exemple celles qui ne joueraient qu'à la hausse, sont susceptibles d'être réputées non écrites : une relecture est utile.
La révision triennale du loyer
Chaque partie peut demander la révision du loyer à l'expiration de chaque période triennale. Cette révision légale est encadrée : la variation du loyer est en principe plafonnée à la variation de l'indice sur la période concernée.
Le renouvellement du bail : plafonnement et déplafonnement
Au renouvellement, le loyer est en principe plafonné : sa variation est limitée à celle de l'indice (ILC ou ILAT) depuis la fixation du loyer initial. Le déplafonnement n'est possible que dans des cas prévus par la loi, par exemple en cas de modification notable des éléments de la valeur locative, ou lorsque la durée du bail ou de sa prolongation dépasse les limites légales. Lorsqu'il s'applique, la loi limite l'étalement de la hausse à 10 % par an du loyer de l'année précédente.
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Cet article présente des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique. Pour votre situation, rapprochez-vous de votre gestionnaire ou de votre conseil.
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